Hey, wie ihr wisst, suchen wir ja zur Zeit nach einem Haus in Berlin. Anfangs hatte ich eine ähnliche Einstellung dazu wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens: Man liest irgendwo ein Angebot, schaut sich alles an, dann verhandelt man einen Preis, holt sich den Kredit von der Bank, geht zum Notar und kauft.
Oh was für einen böse, böse Falle! Je länger ich auf der Jagd nach einem schönen Palast für meinen kleinen Prinzen bin, geht mir erstmal auf wie viele Leute sich beim Erwerb eines Eigenheims mit einem lächeln auf dem Gesicht über den Tisch ziehen lassen.
Zunächst muss allen Leuten die nach einer Immobilie gucken klar sein was sie da genau bezahlen sollen. Die Preise die in den großen Immobilienportalen angegeben sind, sind im Regelfall völlig überzogen und in den meisten Fällen lässt sich da noch was dran drehen.
Trotzdem darf man sich von diesen Preisen nicht blenden lassen. Denn fast Überall kommen da noch weitere Kosten, die sogenannten Kaufnebenkosten dazu. Der abschließenden Gesamtpreis den man zum Erwerb der Immobilie hinlegen muss setzt sich wie folgt zusammen:
- Kaufpreis
- Maklercourtage / -provision (3-9,5% des Kaufpreises)
- Notarielle Beurkundungsgebühr (ca 1-2% des Kaufpreises)
- Grunderwerbssteuer (5-6% des Kaufpreises)
In Berlin muss man also mit etwa 15% Aufschlag auf den Kaufpreis rechnen. Grund genug um das Angebot und vermeintliche Schnäppchen auf Herz und Nieren zu prüfen bevor man zum Kauf schreitet.
Man kann das Angebot deutlich verbessern wenn man entweder den Kaufpreis drückt oder aber an den Kaufnebenkosten zu Werke geht. Da der Kaufpreis deutlich einfacher auf legale Art und Weise zu drücken ist, sollte man da ansetzen.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich erstmal ein Limit setzen was er ausgeben möchte. Noch immer lassen sich viel zu viele Leute angesichts der vielen Traumbauten mitreißen und schließen schließlich Kredite ab die sie nie im Leben bezahlen können und werden dann unglücklich. Bei der Wahl des Limits kann man sich das verfügbare Eigenkapital mal fünf als Ziel setzen. Hat man z.B. 50.000 Euro auf der hohen Kante so kann man getrost eine Immobilie für 250000 € ins Auge fassen.
Mit diesem Limit bewaffnet kann man losziehen und sich nach passenden Angeboten umgucken. Dabei ist das aller wichtigste zu überprüfen ob die Infrastruktur im Umfeld des Objektes für einen selbst ausreichend ist. Was nützt das schönste Haus wenn der nächste Einkaufsladen drei Kilometer weit weg ist? Dabei sollte man die überprüfen:
- Nahverhekrsanbindung,
- Zufahrtswege (Straße, Trampelpfad, Schotterpiste)
- Nähe zu Einkaufsläden, Kitas und Freizeiteinrichtungen wie Parks usw.
Wenn der in der Anzeige genannte Preis, die Quadratmeterzahl und die Infrastruktur stimmen, kann man ein Treffen zur ersten Besichtigung vereinbaren.
Der Kontakt mit dem Makler ist stets kompliziert und man sollte unglaublich wachsam sein. Geht prinzipiell davon aus, dass ihr alles überprüfen müsst was ihr vom Makler erfahrt. Nehmt zu der ersten Besichtigung unbedingt einen Zollstock oder ein Maßband mit und überprüft ruhig mal ob die Kantenlängen des Hauses stimmen. Oder wenn der Makler stolz von der überwältigenden Deckenhöhe im Keller schwärmt, ruhig mal Spaßeshalber nach messen.
Nicht selten kriegt man dabei schon raus, dass zum Beispiel die Wohnfläche nicht wahrheitsgemäß angegeben ist. Da ein Makler ungeprüft alle Daten des Eigentümers an den Käufer weiter geben darf, haftet er auch in den aller meisten Fällen nicht für nach „oben gerundete“ Falschangaben. Wenn man aber raus bekommt dass da irgendwas nicht stimmt, kann man es sich für den zweiten Termin merken.
Lasst Euch blos nicht verschaukeln. Nahezu jeder Makler hat offiziell mindestens einen anderen Kaufinteressenten der eigentlich das Haus schon gekauft hat. Vergesst solche Spielchen, damit will man Euch unter Druck setzen damit ihr nicht so genau hinguckt und vielleicht 300000 Euro für ein Haus bezahlt das maximal 240000 Euro wert ist.
Ziel der ersten Besichtigung ist eigentlich nur, rauszufinden ob es einem dort gefallen würde. Alles andere kommt später.
Wenn man immer noch kaufwillig ist, geht man jetzt zur Bank und erkundigt sich nach einem Kredit. Für Eheleute ist es interessant zu wissen, dass zwar alle Banken beide Ehepartner im Vertrag drin stehen haben möchten, so das beie Ehepartner für den Kredit haftbar sind. Eine gesetzliche Regelung gibt es dafür aber nicht. Das sind rein interne Richtlinien der jeweiligen Bank.
Nach welchen Richtlinien eine Bank die Bonität eines Kunden prüft bleibt ihr überlassen. Selbstständige und Freiberufler haben allerdings stets schlechte Karten. Gut sieht natürlich ein hohes Gehalt, bei unbefristetem Vertrag eines möglichst jungen Kreditnehmers aus ohne Auffälligkeiten bei der Schufa. Unterschribt aber nichts, sondern erkundigt euch nur nach Angeboten. Gut ist es auch mehrere Banken zu befragen.
Hat man mehrere Anbieter, muss man die Angebote vergleichbar machen. Dazu gehört vor allem dass man sich alle Angebote zur selben Sollzinsbindung, jeweils mit dem effektiven Jahreszins vorstellen lässt. Banken und ihre Vetreter spielen gerne damit herum dass sie einem einen Darlehnzins nennen und dann die Darlehnsgebühr unter den Tisch fallen lassen und solche Scherze. Der effektive Jahreszins ist die entscheidende Größe.
Noch ein Fehler den viele Käufer machen ist der dass sie sich zu hohe Sondertilgungsrechte einräumen lassen. Sondertilgungsrechte geben dem Kreditnehmer das Recht, am Ende jedes Jahres einen bestimmten Betrag zusätzlich abzubezahlen und so den Kredit deutlich früher abzubezahlen als mit der normalen Ratenzahlung. Nun kann man sagen: Je mehr Sondertilgungsrecht um so besser. Aber wenn ich auf einen 200000 Kredit 10% Sondertilgungsrecht vereinbare, dann müssen am Ende des Jahres erstmal 20000 Euro irgendwoher kommen. Natürlich kosten hohe Sondertilgungsrechte auch deutlich mehr. Und statt 2,3% Zinsen zahlt man schnell 2,6% Zinsen. Also 0,3% Zinsen für ein Recht dass ich vielleicht gar nicht in Anspruch nehmen kann? Also aufgepasst bei den Bankangeboten.
Hat man von der Bank ein vages „Okay“ bekommen geht’s ans Eingemachte. Dazu ist die zweite Begehung nötig. Dazu sollte man sich unbedingt einen Bausachverständigen mitnehmen. Man muss nicht gleich ein hundert Seiten langes schriftliches Gutachten für in Auftrag geben. Es reicht wenn man Begehung mit Inaugenscheinnahme vereinbart. So was sollte für 100-300 Euro zu bekommen sein.
Dann ist auf alles zu achten: Lasst Euch den Energiepass des Hauses zeigen. Die Wohnfläche sollte nachgemessen werden. Studien zeigen, dass nur ein Drittel aller Exposés eine realitätsnahe Wohnflächenangabe enthält. Schaut mit dem Bausachverständigen nach ob das Dach in Ordnung ist, sind insbesondere Holzteile wie Verblendungen, Fenster und Fensterläden ausreichend gewartet und gepflegt? Gibt es eine Wärmedämmung? Ist der Putz an der Fassade intakt oder hat er risse oder wellt er sich schon? Ist die Heizung regelmäßig gewartet worden? Wie alt ist die Heizung überhaupt? Sind Grundstückszäune und ähnliches intakt und stabil? Gibt es Risse an den tragenden Teilen des Hauses? Ist der Keller trocken? Hier ist es wichtig zumindest mal eine Oberflächenprüfung mit einem Feuchtigkeitsmessgerät zu machen.
Wie wichtig das ist zeigt allein die Angabe, dass es rund 20000 Euro kostet ein stehendes Einfamilienhaus neu Abdichten zu lassen! Funktionieren die Wasserleitungen? Wie alt sind sie? Elektrische Spielereien wie elektrsiche Fensterläden oder so was sollten überprüft werden. Wächst Moos am Dach oder an der Fassade? All diese Dinge solltet ihr mit Eurem Bausachverständigen angucken.
Wenn dieses Treffen vorüber ist listet ihr alle Mängel die der Bausachverständige gefunden hat auf und überlegt, ob ihr das Haus immer noch haben wollt. Wenn ja, sucht ihr Euch jetzt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für die Gegend in der euer Haus liegt aus dem Internet. Sowohl für die Wohnfläche als auch für die Grundstücksfläche. Dann habt ihr einen ungefähren Richtwert was euer Haus wert sein könnte.
Wer es ganz genau machen will lässt den Wert wieder durch einen Gutachter ermitteln. Dann überlegt ihr Euch was ihr bereit seid für das Haus auszugeben. Diesen Preis nennt ihr dann dem Makler oder dem Verkäufer. Wichtig ist dabei, dass ihr Eure Preisnachlassforderung begründen könnt. „Ein neues Dach kostet 10000 Euro, die Fassade muss neu gemacht werden – 7000€ also ist ein Preisnachlas von 17000€ begründet.“ Man kann auch sagen: „Gut lieber Eigentümer, ich zahle dir deinen Preis, aber dafür bringst Du vorher noch das das und das in Ordnung.“
Man darf hier ruhig ein bisschen dreist auftreten. Man muss sich klar machen dass der ursprüngliche Preis ja nur eine Wunschvorstellung ist die der Verkäufer gerne hätte.
Zwischen eurem Wunsch und dem des Verkäufers ist der Verhandlungsspielraum und da geht’s, so ungern man das hört genau so zu wie wenn man auf dem Markt ne Kiste Äpfel kauft.
Ist der Preis gefunden. Sollte man einen Notar auftreiben der einen Entwurf des Kaufvertrages anfertigt. Der Entwurf eines Kaufvertrages ist übrigens kostenpflichtig! Selbst wenn man hinterher keinen Kauf tätigt. Man sollte sich also zum diesem Zeitpunkt mit dem Verkäufer über den Preis einig sein.
Sollten noch irgendwelche Zweifel bestehen, macht ruhig noch einen dritten Besichtigungstermin und lasst Euch vor allem nicht vom Makler hetzen. Wenn ein Makler ankommt und Euch was erzählt von wegen „in einer Woche müssen Sie unterschreiben“ dann nehmt blos die Finger von dem Angebot!
Bevor man zum Notar geht sollte man erst wieder bei der Bank die Zusage für den Kredit einholen. Aber nur eine Zusage. Noch nix unterschreiben. Dann geht man zum Notar, fertigt den Kaufvertrag und prüft diesen mit seinem Rechtsanwalt, seiner Bank und seinem Steuerbrater. Dazu hat man mindestens 14 Tage Zeit. Wenn ein Notar einem weniger Zeit einräumt ist irgendwas faul.
Ist der Kaufvertrag unterzeichnet geht man mit der Kreditzusage zur Bank und holt seinen Kredit ab um damit das neue Eigenheim zu bezahlen.
Lasst Euch blos nicht aus der Ruhe bringen. Es ist völlig normal dass man 6 bis 36 Monate nach einer Immobilie sucht.
Das alles sidn nichmal die Hälfte aller Erfahrungen die ich in den letzten Monaten gemacht habe und dieser Text ist auch nicht mit einer professionellen Beratung oder einer Rechtsberatung gleichzusetzen. Geholfen hats vielleicht trotzdem!
In diesem Sinne
Eure
Cori
